Der Beruf ist leicht zu beginnen. Das ist genau das Problem.
Für die Erlaubnis nach § 34c GewO wird geprüft, ob Du Vorstrafen hast und ob Deine Vermögensverhältnisse geordnet sind. Fachlich wird nichts verlangt — seit Juli 2026 nicht einmal mehr eine Weiterbildung.
Der Engpass liegt woanders, und er steht im Gesetz: Du arbeitest vollständig in Vorleistung, und bezahlt wirst Du erst, wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist. Alles dazwischen finanzierst Du selbst.
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Die Reihenfolge, die Geld spart
- 1 Ausrechnen, wie lange Du ohne jeden Zahlungseingang durchhältst. Diese Zahl ist bei keinem anderen Gewerbe so entscheidend.
- 2 Festlegen, in welchem Segment Du arbeitest — Kauf oder Vermietung, Wohnen oder Gewerbe. Das entscheidet über Provisionsrecht und Zahlungsfluss.
- 3 Erlaubnis nach § 34c GewO beantragen und die Geldwäsche-Pflichten einrichten.
- 4 Erst dann Portale, Software, Fahrzeug und Büro.
Schritt eins entscheidet über alles Weitere. Er wird fast immer übersprungen.
Warum es an der Liquidität hängt
Das ist kein Marktproblem. Das steht im Gesetz.
§ 652 Absatz 1 BGB: Maklerlohn ist nur zu zahlen, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt. Absatz 2 desselben Paragrafen: Aufwendungen sind dem Makler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist.
Zwei Sätze, und daraus folgt die ganze betriebswirtschaftliche Lage dieses Berufs: Wertermittlung, Fotos, Grundrisse, Exposé, Inserate, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Notarvorbereitung — alles eigenfinanziert, und bei einem Abbruch vollständig verloren.
Seit dem 23.12.2020 kommt eine dritte Regel dazu. Wenn die Provision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt wird, ist der Anspruch gegen die andere Partei erst fällig, wenn die beauftragende Partei gezahlt und die Zahlung nachgewiesen hat (§ 656d Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Geldeingang rückt damit noch einmal nach hinten.
Der naheliegende Ausweg — Vorkosten pauschal in die AGB schreiben — ist eng begrenzt. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat am 23.10.2024 eine solche Klausel für unwirksam erklärt, soweit sie anteilige Bürokosten erfasste: Leitbild des Maklervertrags sei, dass der Makler das Risiko trägt (19 U 134/23).
Die Zeitachse eines Mandats
- 1 Beauftragung — ab hier laufen Deine Kosten.
- 2 Vermarktung. Eigentumswohnungen brauchten im dritten Quartal 2025 im Mittel 65 Tage bis zum Käufer (CBRE, 12.11.2025). In der schwachen Marktphase im September 2022 waren es 109 Tage.
- 3 Notartermin. Ist ein Verbraucher beteiligt, muss ihm der Entwurf in der Regel zwei Wochen vorher vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG) — diese Frist ist nicht verhandelbar.
- 4 Beurkundung. Erst jetzt entsteht der Provisionsanspruch überhaupt.
- 5 Zahlungseingang. Bei geteilter Provision zusätzlich abhängig von Zahlung und Nachweis der anderen Seite.
Und das gilt nur für die Mandate, die zum Abschluss kommen. Für die anderen ist der gesamte Aufwand weg.
Was Du für den Start brauchst
Weniger, als die meisten denken — und das ist eine Aussage über den Markt, nicht über den Beruf.
Erlaubnis nach § 34c GewO
Geprüft werden Zuverlässigkeit — keine einschlägige Verurteilung in den letzten fünf Jahren — und geordnete Vermögensverhältnisse. Verlangt werden Führungszeugnis, Gewerbezentralregisterauszug und eine Bescheinigung in Steuersachen. Die Gebühr setzen die Kommunen selbst fest: Bielefeld nennt 500 Euro für natürliche Personen bei einem Rahmen von 100 bis 5.000 Euro.
Zuständig ist meist das Ordnungsamt, in Bayern die IHK
Kein fachlicher Nachweis
Ein Sachkundenachweis wurde nie eingeführt. Die Weiterbildungspflicht von zwanzig Stunden je drei Jahre, die von 2018 bis 2026 galt, ist für Makler seit dem 24.07.2026 ersatzlos entfallen (Gesetz vom 20.07.2026). Für Wohnimmobilienverwalter gilt sie unverändert weiter. Fast jeder Ratgebertext im Netz behauptet noch das Gegenteil.
Der Zugang ist offen — für Dich und für alle
Geldwäschegesetz
Makler sind Verpflichtete nach dem GwG: Risikomanagement, Identifizierung, Dokumentation, Verdachtsmeldungen. Beim Kauf greift die Identifizierungspflicht ohne Wertgrenze, sobald ernsthaftes Interesse besteht; bei Miete ab 10.000 Euro monatlicher Nettokaltmiete. Aufsicht und Bußgelder liegen beim Land.
Kostet keine Gebühr, aber Arbeitszeit
Berufshaftpflicht — nur für Verwalter Pflicht
Die Versicherungspflicht mit 500.000 Euro je Fall und 1.000.000 Euro im Jahr (§ 15 MaBV) trifft Wohnimmobilienverwalter, nicht reine Makler. Wirtschaftlich ist eine Vermögensschadenhaftpflicht trotzdem zu empfehlen — sie ist Kür, nicht Pflicht.
Empfehlenswert, nicht vorgeschrieben
Woher der Umsatz kommt — und was sich zweimal geändert hat
Vermietung: seit 2015 als Standbein weitgehend weg
Seit dem 01.06.2015 gilt das Bestellerprinzip: Der Wohnungsvermittler darf vom Suchenden nur dann ein Entgelt verlangen, wenn er ausschließlich wegen dessen Auftrag tätig geworden ist (§ 2 Abs. 1a WoVermRG). Die Höchstprovision liegt bei zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer.
Die Wirkung ist gemessen: Der Anteil der Vermieter, die einen externen Makler einschalten, fiel von 62 auf rund 35 Prozent. Rund die Hälfte der befragten Makler berichtete Umsatzeinbußen von im Mittel 37 Prozent (Evaluation von DIW Econ im Auftrag des Bundesjustizministeriums, 2021).
Für einen Neugründer heißt das: Die Vermietung taugt nicht mehr als Überbrückungsgeschäft, wie es vor 2015 üblich war.
Kauf: seit Ende 2020 geteilt
Bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer regeln die §§ 656a bis 656d BGB, wer zahlt. Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er von beiden nur gleich viel verlangen. Wird die Provision abgewälzt, höchstens zur Hälfte. Und der Maklervertrag braucht Textform — ein mündlicher ist in diesem Bereich nichtig.
Die Höhe regelt das Gesetz nicht, nur die Verteilung. Das Existenzgründungsportal des Bundeswirtschaftsministeriums nennt als Orientierung 4,76 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer, regional verschieden.
Was tatsächlich vereinbart wird, erhebt niemand. Die Bundesland-Tabellen, die im Netz kursieren, stammen von kommerziellen Portalen ohne offengelegte Methode — deshalb steht hier keine.
Wie der Markt gerade aussieht
Die Zahl der Kaufverträge über alle Immobilienarten ist nach der Zinswende eingebrochen und erholt sich seither: rund eine Million Verträge im Jahr 2021, 866.000 im Jahr 2022, 733.000 im Jahr 2023, 805.000 im Jahr 2024 und rund 872.000 im Jahr 2025 (Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse und Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Auswertung vom 24.06.2026).
Der Geldumsatz folgt derselben Kurve: von 356,7 Milliarden Euro (2021) auf 213,3 Milliarden (2023) und zurück auf rund 278 Milliarden (2025). Trotz der Erholung lagen die Transaktionszahlen 2024 noch rund zwanzig Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt.
Wie viele Makler es in Deutschland gibt, weiß niemand genau: Es gibt kein zentrales Register und seit dem Berichtsjahr 2019 keine amtliche Statistik mehr. Der letzte belastbare Wert stammt aus dem Jahr 2017 mit rund 70.000 tätigen Personen (Statistisches Bundesamt, 23.09.2019). Was sich sagen lässt: Die Branche besteht ganz überwiegend aus Klein- und Kleinstbetrieben.
Eine Zahl, die nicht aus der Branche stammt — und trotzdem hierhergehört
Von den Unternehmensgründungen des Jahrgangs 2017 ohne Beschäftigte existierten nach fünf Jahren noch 33,7 Prozent; mit Beschäftigten waren es 49,5 Prozent (Institut für Mittelstandsforschung Bonn, auf Basis des Unternehmensregisters). Das ist keine Maklerzahl — eine belastbare maklerspezifische Abbrecherquote gibt es nicht, und wer eine nennt, kann sie nicht belegen. Aber es ist die Größenordnung, in der ein Einzelmakler startet.
Was Du privat brauchst, rechnenWas daraus für Deine Planung folgt
Die Anlaufzeit ist keine Nebenrechnung, sie ist die Hauptrechnung
Bei den meisten Gründungen fragt man, wann der Betrieb sich trägt. Hier fragt man zuerst, wie lange Du ohne jeden Zahlungseingang durchhältst — und rechnet den ersten Abschluss bewusst spät. Diese Zahl gehört an den Anfang des Businessplans, nicht ans Ende.
Alleinauftrag oder gar nicht
Beim einfachen Auftrag trägst Du die volle Vorleistung, ohne dass Dir der Abschluss zugeordnet sein muss. Der Alleinauftrag ist die einzige Form, die den Aufwand betriebswirtschaftlich rechtfertigt. Wer nur einfache Aufträge bekommt, hat kein Vertriebsproblem, sondern ein Geschäftsmodellproblem.
Ein zweites Standbein mit kürzerem Zahlungsziel
Bewertungen, Verwaltung, Beratung, Gewerbevermittlung — irgendetwas, das nicht erst beim Notar bezahlt wird. Das ist keine Verwässerung der Positionierung, das ist Liquiditätsplanung.
Die Kosten kennen, bevor sie laufen
Portalgebühren, Software, Fahrzeug, Versicherungen, Verbandsbeiträge. Verbindliche Preise veröffentlicht dazu niemand — Du musst sie einzeln anfragen und eintragen. Das ist unbequem und dauert einen Nachmittag, und es ist der Nachmittag, der den größten Unterschied macht.
Förderung: die Reihenfolge zählt
Beratung fördern lassen (AVGS)
Wenn Du arbeitslos bist oder es zu werden drohst, kann die Agentur für Arbeit die Gründungsberatung über einen Aktivierungs- und Vermittlungsgutschein übernehmen. Das wird vor der Beratung geklärt, nicht danach.
Gründungszuschuss (bei ALG I)
Setzt einen fertigen Businessplan, eine belastbare Finanzplanung und eine fachkundige Stellungnahme voraus. Gerade bei einem Geschäftsmodell mit später Erlösrealisierung schaut die Prüfstelle genau auf die Liquiditätsplanung.
Einstiegsgeld (bei Bürgergeld)
Eine Ermessensleistung des Jobcenters. Auch hier gilt: erst das tragfähige Konzept, dann das Gespräch.
Keine dieser Förderungen macht ein Vorhaben tragfähig, das es nicht ist. Sie verschaffen Luft — und Luft ist in diesem Beruf genau das, worum es geht.
Häufige Fragen
Brauche ich eine Ausbildung oder einen Sachkundenachweis?
Nein. Ein Sachkundenachweis wurde in Deutschland nie eingeführt. Geprüft werden für die Erlaubnis nach § 34c GewO nur Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse. Auch die Weiterbildungspflicht von zwanzig Stunden je drei Jahre ist für Makler seit dem 24. Juli 2026 entfallen — für Wohnimmobilienverwalter gilt sie weiter.
Wie lange dauert es bis zur ersten Provision?
Eine belastbare Zahl dazu gibt es nicht, und wer eine nennt, hat sie geschätzt. Was sich belegen lässt: Eine Eigentumswohnung brauchte im dritten Quartal 2025 im Mittel 65 Tage bis zum Käufer, dazu kommen mindestens zwei Wochen Notarvorlauf bei Verbraucherbeteiligung. Und das ab dem Tag der Beauftragung — die Akquise davor ist noch nicht eingerechnet.
Kann ich mir die Vorkosten bezahlen lassen, wenn nichts zustande kommt?
Nur, wenn es ausdrücklich vereinbart ist (§ 652 Abs. 2 BGB) — und formularmäßig ist das eng begrenzt. Das OLG Frankfurt hat 2024 eine AGB-Klausel für unwirksam erklärt, soweit sie anteilige Bürokosten erfasste. Der Puffer muss also aus Eigenkapital kommen, nicht aus der Vertragsgestaltung.
Lohnt sich Vermietung als Einstieg?
Als Einstieg kaum. Seit dem Bestellerprinzip 2015 schalten nur noch rund 35 Prozent der Vermieter einen externen Makler ein, vorher waren es 62 Prozent. Die Höchstprovision liegt bei zwei Nettokaltmieten. Als Ergänzung mit kurzem Zahlungsziel kann es sinnvoll sein — als tragende Säule nicht.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Weniger für Ausstattung, mehr für Zeit. Die eigentliche Frage lautet nicht „was kostet der Start", sondern „wie viele Monate kann ich ohne Zahlungseingang leben". Das ist bei diesem Beruf die entscheidende Zahl, und sie steht in keinem Muster-Businessplan.
Brauche ich eine Berufshaftpflicht?
Vorgeschrieben ist sie nur für Wohnimmobilienverwalter (§ 15 MaBV, 500.000 Euro je Fall). Für reine Makler ist sie freiwillig — angesichts der Beträge, um die es geht, aber gut investiert.
Die eine Zahl, die vorher feststehen muss
Dreißig Minuten, in denen wir ausrechnen, wie lange Du ohne Zahlungseingang durchhältst und was das für Deinen Kapitalbedarf bedeutet. Bei diesem Beruf ist das die Rechnung, an der alles hängt.
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